הטבות המס שניתנות לרוכשי הדיור המוגן - לא מוגנות
כדי לעודד קשישים לעבור לדיור מוגן, מציעה להם המדינה הטבות מס רבות. אלא שבדיקת עסקים מגלה שבמרבית המקרים אוכלוסיית היעד אינה יכולה להפיק מהטבות אלה תועלת רבה
לא חלפו הרבה שנים ובקמפיינים מככבת רבקל'ה מיכאלי, המייצגת את בני המעמד הבינוני, הסחבקי. מנהלי הדיור המוגן שינו את קהל היעד שלהם. היום הם פונים לאוכלוסייה הרחבה של הגמלאים בישראל - וכאלה יש לא מעט.
על פי נתוני הלמ"ס, בישראל חיים כיום 695 אלף מבוגרים מעל גיל 65, המהווים כ-10% מהאוכלוסייה, ולפי ההערכות בשוק, ענף הדיור המוגן צפוי להמשיך לצמוח בשנים הקרובות.
הסיבות לכך מגוונות: עלייה מתמדת בשיעור המבוגרים באוכלוסייה, שינוי בתפיסת איכות החיים ותפיסת המגורים של האוכלוסייה הבוגרת, ופעילותן של קרנות הנדל"ן בישראל - שצפויה לעודד השקעות נוספות בענף. עם זאת, לא רבים יודעים שמעבר לדיור מוגן מאפשר קבלת הטבות מס מיוחדות.
אחרי שאתם מחליטים לעבור לפרויקט דיור מוגן, עליכם לבדוק מה עושים עם הנכסים שיש בידיכם. היום מקובל מאוד למצוא אנשים בשנות ה-60 לחייהם שבבעלותם שתי דירות. אם מוכרים שתי דירות בתוך פחות מ-4 שנים, אי אפשר לנצל את קבלת הפטור ממס שבח.
מה עושים במקרה כזה? מתברר שיש מקרים שבהם החוק מאפשר למכור שתי דירות במקביל וגם לשמור על הפטור ממס שבח.
במקרה הראשון הפטור נשמר עבור מי שמלאו לו או לבן-בת זוגו (כולל ידוע בציבור) 60 שנה. אם בעל הדירה מביא אישורים על כך שהמכירה של שני הנכסים נעשתה לצורך קנייה של יחידת דיור בבית אבות, הוא מקבל את הפטור בכל זאת.
גם במקרה שבו המוכר מתחת לגיל 60 אך זקוק לשירותי סיעוד, לפי הגדרת החוק לביטוח לאומי, תישמר זכותו לקבל את הפטור למס שבח במכירת שתי הדירות. יש לציין שההטבה הזאת חוקקה כהוראת שעה ומסתיימת בסוף השנה.
לדברי עו"ד יעקב ניז'נסקי, מרצה לדיני עסקים באוניברסיטת בר אילן, לכאורה מדובר פה בהטבת מס משמעותית - אולם כדאי לדעת כי משנת 2003 ניתן פטור למס שבח על מכירת דירה שנייה רק עד תקרה של 540 אלף שקל. אם הדירה הנמכרת יקרה יותר, יהיה צורך לשלם מס על כל סכום מעבר ל-540 אלף שקל.
המחירים בשוק הנדל"ן נסקו
איך אפשר בכל זאת למקסם בצורה יצירתית את העובדה שיש לנו שתי דירות ואנחנו עדיין רוצים לעבור לפרויקט דיור מוגן?
ניזנ'סקי: "למרות ההטבה שמתאפשרת בחוק, המציאות מלמדת שהרבה פעמים אנשים לא נוטים למכור שתי דירות באותה הזדמנות, אלא מוכרים דירה אחת ומשכירים את השנייה. כך הם נמנעים מהתעסקות עם הבעייתיות הכרוכה בתשלום מס שבח.
"יתרון נוסף במקרה כזה הוא שדמי השכירות הם כסף נזיל, והם מאפשרים תשלום הוצאות נלוות לדיור המוגן".
אולם הטבת המס הקשורה למס שבח מתגלה כלא יעילה גם במקרה של חרטה. ישנם לא מעט מקרים שבהם אנשים שעברו לדיור מוגן גילו שלא מדובר בפתרון אידאלי מבחינתם. אחרי שהם כבר מכרו את שתי הדירות שהיו ברשותם, הם מבקשים למכור גם את יחידת הדיור. כעת הם כבר לא יוכלו להתחמק מתשלום מס שבח.
לעומת זאת, אלה שהשכירו את אחת הדירות יוכלו לעזוב את הפרויקט בראש שקט, כי יש להם נכס שאליו הם יכולים לחזור. "המקרה הזה מוכיח עד כמה הטבת המס שהמדינה חשבה עליה היא מוגבלת", מבהיר ניז' נסקי.
פטור נוסף שניתן לקבל הוא פטור ממס הכנסה על דמי שכירות, שמקבל משכיר שמעוניין לעבור לבית אבות. כיום הפטורים הכלליים ניתנים עד לסכום של 4,320 שקל לחודש, אולם במקרה של מעבר לבית אבות יש הטבת פטור ללא קשר לגובה שכר הדירה.
עם זאת, הפטור יינתן רק על פי התנאים הבאים: הקשיש אכן התגורר בדירה לפני המעבר לבית האבות, גילו או גיל בן או בת זוגו הוא מעל 65 שנה, ובית האבות שאליו עובר המשכיר פועל תחת "חוק הפיקוח על המעונות". הבעיה היא שהתנאי האחרון מצמצם מאוד את הזכאות לפטור, כי יש בישראל מעט מאוד מוסדות שמשתייכים לקבוצה זו.
נוסף לכך, ניז'נסקי מבהיר כי גובה הפטור יחסי לדמי השכירות השנתיים, והתקרה שלו היא מחצית תשלום האחזקה השנתית שמשלם הקשיש לבית האבות. למשל, אם משכיר מקבל 48 אלף שקל בשנה מהשכרת דירה ומשלם דמי אחזקה על סך 60 אלף שקל בפרויקט הדיור המוגן - הוא יוכל לנצל את הפטור רק עד 30 אלף שקל, וכך ההטבה שלו מצטמצמת מאוד.
מלבד זאת, כפי שמעיד ניז'נסקי, הדיירים בדיור המוגן משלמים על שירותים נוספים רבים מעבר לדמי אחזקה, כמו דמי שמירה, אוכל, נסיעות, שירותי דת ועוד. אלה לא נכנסים לקטגוריה של הפטור, ולכן הופכים אותו ללא משתלם במיוחד.
פטור נוסף ממס הכנסה ניתן על נכס שמוצע להשכרה, כמו חנות בגדים או משרד לראיית חשבון, אם שימש למקור הכנסותיו של המבקש לעבור לבית אבות. על פי החוק, תושב ישראל שגילו או גיל בן או בת זוגו מעל 60 והוא תושב ישראל, זכאי לפטור.
ואולם שוב - התעמקות בתנאי הפטור מוכיחה שהוא אינו אטרקטיבי במיוחד. "הפטור ניתן רק על 35% מדמי השכירות ואך ורק לבעלי רכוש שאין להם הכנסות נוספות כגון פיקדונות בבנק", מסביר ניז' נסקי. "ברור שבעלי עסקים עצמאיים ידאגו לעתידם ולהכנסות נוספות מהסוג הזה, כך ששוב אנו עדים להטבת מס שלאנשים להם היא מיועדת היא לא ממש רלוונטית".
ברשות המסים מבהירים, שהפטור בסעיף זה נועד להעניק הטבה מקבילה לזו שמקבל פנסיונר או מי ששמר פיקדונות או חסכונות לגיל הפנסיה. "הגבלת הפטור ל-35% מקבילה לתקרת הפטור לגבי פנסיה", נמסר מהרשות.
"כשם שפנסיונר צבר זכויות פנסיה בשיעור של 2% לשנה עד שצבר 70%, ומקבל בגיל פרישה פנסיה של 70% הפטורה במס בשיעור של 35% עד לתקרה - כך גם נקבע לגבי השכרת נכס. דהיינו, בכל שנה שהקשיש עבד בעבר בעסקו תוך שימוש בנכס מעניקה לו 2%, והוא יכול לצבור עד 70% (35 שנה). זו תקרת ההכנסה המקסימלית שבגינה יוכל הקשיש לקבל פטור בשיעור של 35% בהגיעו לגיל פרישה. לדעתנו לא מדובר כאן בהטבה מינורית ולא בהטבה בעייתית כפי שנטען".
באופן כללי, כשמדובר בהטבות מס העוסקות בגמלאים מתברר שהדרישות מחמירות מאוד וקשה להתעמק בהן. חלק מההטבות כלל אינן מצוינות בטפסים הסטנדרטיים של רשויות המס, כמו פטור בגין שכירת דירה. בכלל, תנאי הפטורים לעתים אינם ברורים.
ניז'נסקי: "המצב הוא כזה - יש רשימה דלה מאוד של הטבות, ואנשים כך או כך לא מנצלים אותן כי הם לא מודעים להן או כי הן מסובכות למימוש או כי הן לא באמת משתלמות לרובם. במקום הרשימה הזו צריך להרכיב רשימה מסודרת ופשוטה של חוקים, שתיטיב עם כל שכבות האוכלוסייה".
מרשות המסים מבהירים: "המידע ביחס לפטור בגין שכירות קיים במדריך 'דע את זכויותיך'. יתרה מזאת, בקרוב עתידה רשות המסים לפרסם מדריך 'דע את זכויותיך' בתחום מיסוי המקרקעין, המופיע כבר כעת באתר הרשות. מעבר למידע המפורסם, בכוונתנו לפרסם מדריך ייחודי שירכז את זכויות המס של האוכלוסייה הבוגרת".
נא להמתין לטעינת התגובות
