עונת השכרת הדירות: כללי זהירות לשוכר המתחיל
לפני ששוכרים דירה חדשה וחותמים על חוזה עם בעל הבית כדאי להתחשב בכמה כללי זהירות. זאת משום שבעל הבית בדרך כלל מצויד בעו"ד וייתכן שבחוזה יהיו אי אלו מוקשים שיכולים במקרה הטוב להסב עוגמת נפש ובמקרה הרע לגרום לתביעות כספיות
לעגן בחוזה תקופת אופציה
עם תום תקופת השכירות נמצא השוכר במצב נחות לעומת המשכיר. פינוי הדירה יגרום לשוכר הוצאות נוספות, ולפיכך חשוב מאד להתעקש ככל שניתן על תקופת האופציה. אם המחיר בנוגע לתקופת הארכה לא מוסכם מראש, אין משמעות לאופציה. כך גם אם לא הובא הדבר לידיעתו של המשכיר על הרצון להאריך את משך החוזה. בדרך כלל יש להודיע על כך 60 יום מראש, ובכתב.
לעגן אפשרות עזיבה מוקדמת או שוכר חליפי
ברוב החוזים קיים סעיף בעייתי הקובע כי אם השוכר ירצה לעזוב במהלך תקופת השכירות, יהיה עליו לשלם עד סוף התקופה או למצוא שוכר חליפי. לפיכך, חשוב לעגן בחוזה אפשרות לסיומו בכל עת, תוך הודעה מראש של כחודשיים. חשוב לשים לב שסעיף זה לא ינוסח באופן הדדי שכן אז גם המשכיר יוכל להפסיק החוזה בכל עת.
בלאי בדירה
בעל הבית עלול "לשכוח" שמדובר בדירה ישנה עם בלאי גבוה, ולא פעם הוא מנסה להעביר את האחריות על נזק שהשאירו שוכרים קודמים על השוכרים החדשים. יש מספר פעולות שניתן לעשות על מנת לצמצם ככל האפשר את הסיכוי לכך.
1. קודם לקבלת הדירה יש לפעול לתעד את מצבה באמצעות מצלמה דיגיטלית. טובה תמונה אחת מאלף מילים.
2. לבדוק היטב את מצב הדירה על כל מערכותיה. בתום הבדיקה חשוב לערוך פרוטוקול מסירה במעמד קבלת החזקה על הדירה, בו ירשם דבר קיומו של כל סדק וכל ליקוי שיכולים בגינו לבוא בדרישה כספית.
3. יש להגיע למנגנון מוסכם באשר לתיקון ליקויים שנגרמו כתוצאה מבלאי ואשר נדרש תיקון מיידי ודחוף עבורם - פיצוץ בצנרת, תקלה בחשמל או במערכת נעילת הדלתות וכדו'. חשוב כי יירשם בחוזה במפורש שבעל הבית אחראי לתיקון הליקויים באמצעות הזמנת מומחה מטעמו, שיגיע מיד עם הקריאה תוך משלוח החשבונית ישירות אליו.
ביטוח
עו''ד ד''ר אסף ורשה, המתמחה בתחום הביטוח והנזיקין, מבהיר כי שוכרים רבים נוטים להתווכח על סעיפים קטנים, על ניסוחים ודקויות למיניהם, אולם הם מותירים את נושא הביטוח בלי התייחסות רצינית ולעיתים בלי התייחסות כלל. זאת למרות שמדובר באחד מהפרקים החשובים ביותר בחוזה השכירות. ביטוח דירה נועד לכסות את הסיכונים הצפויים כתוצאה מהשימוש בה.
כך למשל, אם בדל סיגריה גרם לשריפה בדירה שהתפשטה לדירות אחרות, יש עילת תביעה כנגד השוכר גם מצד בעל הדירה וגם מצד כל בעלי הדירות שנפגעו. כך גם אם אורח נפגע פגיעה גופנית בהיותו בדירה והוא
מעבר לכך, ביטוח תכולת דירה נותן מענה למקרה בו פרצו לדירה וגנבו לשוכר את תכולתה. החשיבות לביטוח לתכולת הדירה, כמו גם כיסוי נזק לצד שלישי, גוף ורכוש, היא מכרעת. על כן, מומלץ להיוועץ עם עורך דין לגבי אופן ניסוח פרק הביטוח ועם סוכן הביטוח לגבי מציאת מענה הולם במסגרת פוליסת דירה.
החזרת הדירה בתום החוזה
יש נוסחים שונים לגבי המצב בו תוחזר הדירה. למשל: "במצבה כביום מסירתה למעט בלאי סביר", "מסוידת", לעתים "צבועה" ולעתים "ישא בעלות צביעתה". המשמעות עלולה להיות שהמשכיר יחייב את השוכר בעלות של הבאת קבלן לצורך צביעה הדירה. מדובר בעלות שיכולה להגיע לאלפי שקלים. לכן יש להקפיד שתינתן לשוכר עצמו האפשרות לסייד את הדירה.
הפעלת הבטוחות
הפעלת הבטוחות על ידי המשכיר יכולה לגרום לערבים אי נעימות, בלשון המעטה. חשוב להסתייע בעורך דין שינסח את פרק הבטוחות, כך שהפעלת הבטוחות תתרחש כעבור פרק זמן מספק לאחר משלוח ההתראה ובכפוף לתנאים נוספים. מדובר בתנאים כגון האופן בו יוחזרו שטר הביטחון והערבויות עם תום החוזה.
מניעת הטרדה על ידי המשכיר
הגעה של המשכיר לביקור לדירה ללא הודעה מוקדמת יכולה ליצור אי נעימות, בפרט במצב בו הדירה עומדת למכירה וקונים פוטנציאלים עתידים לבקר בה לעיתים תכופות. יש להקפיד כי בחוזה יוכנס סעיף בו יתאפשר למשכיר לבקר בדירה אך בתיאום מראש ובשעות מקובלות ונוחות לשוכר.
ארנונה ומסים עירוניים
בררו טרם כניסה לדירה אם לבעל הבית או לדיירים קודמים יש חובות שלא שולמו. כדאי לגשת לעירייה עם חוזה השכירות ולרשום את חשבונות הארנונה על שמכם, החל מהתאריך הנקוב בחוזה.
הדבר ימנע דרישות חוב של דיירים אחרים ויאפשר לשוכר לקבל הנחות המגיעות לו, כמו לסטודנט או למעוטי יכולת. במקרה זה חשוב מאד להקפיד עם תום השכירות להעביר חזרה את חשבונות הארנונה והמים לבעל הבית או לשוכר הבא, אחרת תמשיכו לקבל דרישות חוב מן העירייה.
עו"ד משה בן דוד מסכם ואומר כי בימנו השוק הוא "שוק של משכירים" וקרוב לודאי שהמשכיר יעדיף להשכיר את הדירה לשוכר שלא מתנה תנאי כלשהו. לכן חשוב לעמוד על משמעות הוראות החוזה ולהבין את כל סעיפיו, כך שניתן יהיה להקדיש את עיקר המאמץ במו"מ לסעיפים שנראים לשוכר כחשובים יותר.
נא להמתין לטעינת התגובות
