גיל הכסף: האמת שמאחורי האותיות הקטנות בחוזי הדיור המוגן
ענף הדיור המוגן נהנה מעליית רמת החיים ותוחלת החיים בארץ, אולם הדיירים החדשים עלולים למצוא את עצמם משלמים ביוקר לא רק עבור הדיור. כספי הפיקדון נשחקים ולא מוחזרים בזמן ולעתים ה"השגחה הרפואית" המובטחת מסתכמת בעובד תחזוקה שעבר קורס החייאה. כך תפרקו את המוקשים הטמונים בחוזי הדיור המוגן
עם זאת, כניסה לפרויקט דיור מוגן דורשת לא רק החלטה באשר לסגנון החיים ומקום המגורים החדש, אלא התעכבות על האותיות הקטנות בחוזים השונים, העשויים להסתיר התניות ותנאים דרקוניים שפוגעים בקשיש ובמשפחתו.
טעות העוברת כחוט השני במקרים רבים היא הסברה כי סכום הכסף שמשלמים עבור הדיור מקנה למשתכנים בעלות על הנכס. בפועל, מדובר בזכות להשתכן בו ולא מעבר לכך. על פי רוב מפקידים הדיירים בידי בעל הנכס סכום כסף משמעותי, שרק חלקו יוחזר לדייר לאחר עזיבתו, או לחלופין ליורשיו. כספי הפיקדון משולמים לצורך כיסוי ההתחייבות הכספית של היזם, כמעין הלוואה ללא ריבית שניתנת כדי לכסות את עלויות המימון.
לפיכך, נתון מהותי שיש לקחת בחשבון בעת שבוחנים את חוזה ההתקשרות ועלות הדיור הוא השחיקה של קרן הפיקדון, שעומדת בדרך כלל על 2%-3% בשנה. אם בוחנים זאת על פני פרק זמן של 13-15 שנה, הרי שמדובר בסכום משמעותי שעשוי לתפוח ליותר מ-100 אלף שקל.
צריך גם לתת את הדעת לכך שבמקרה של עזיבה או מות הדייר יוחזר הפיקדון ללא הצמדה למדד - כך שהשחיקה בפועל, בייחוד בפרקי זמן ארוכים, עשויה להיות גדולה במיוחד.
בעיה נוספת בחוזים היא תקופת הצינון - במקרה שהדייר החליט לעזוב את הקומפלקס הוא עשוי לקבל את הפיקדון רק כעבור 45-60 יום ממועד הפינוי, בלי לקבל ריבית על הכסף. "לרשות הדייר עומדת קביעה של בית הדין לחוזים אחידים, שמאלצת את בעלי הנכס להחזיר לדייר את כספי הפיקדון ביום עזיבתו, אם הוא העביר להם הודעה על כך 90 יום קודם לכן", מציין עו"ד שלומי הס, מומחה לדיני חוזים ומקרקעין ושותף במשרד עו"ד אהרונוב-דוד-הס.
"אם חלילה נפטר הדייר, יורשיו זכאים לקבל את כספי הפיקדון לא יאוחר משלושים יום מתאריך הפינוי", מוסיף הס. למרות שמדובר בזכות אותה ניתן לאכוף גם במקרה שהחוזה אומר אחרת, מומלץ כמובן לסלק את המוקש מהדרך עוד לפני הכניסה לנכס ולבקש את ביטול הסעיף.
צריך גם לוודא כי לא יוטל על הדייר קנס במקרה של עזיבה. רבים לא אוהבים, ולעתים מתקשים, לקבל שינויים דרמטיים בחיים, ובני גיל הזהב העוברים לדיור מוגן אינם שונים. המציאות מלמדת כי ישנם דיירים המחליטים, כעבור פרק זמן מסוים, לשוב לביתם.
בעלי הקומפלקסים, המודעים לדפוס פעולה זה, טומנים בחוזים רבים סעיף המטיל קנס של 2% מגובה הפיקדון במקרה שהדייר מחליט לשוב אחרי שנה עד שנתיים. "רצוי לכלול בחוזה הערה שמאפשרת לדייר לעזוב את הנכס בתוך תקופה מסוימת, רצוי עד 4 שנים, ללא שיוטל עליו כל קנס", ממליץ הס.
מימון המעבר לדיור מוגן מאלץ את הדייר הפוטנציאלי לגייס כספים רבים, לרוב באמצעות משיכת חסכונותיו. מדובר בכסף רב, שמופקד בידי גורם זר ויש לדרוש כי יינתנו ביטחונות עבורו. קיימים מספר דרכים להבטיח את
רישום הערת אזהרה בנכס, הנוגעת לזכויותיו של הדייר, עשויה לסייע לו להגן על עצמו מפני קשיים פיננסיים אליהם עלולה החברה להיקלע או במקרה של הפרת זכויות הדייר. "רישום הערת אזהרה אינו מבטיח אמנם באופן אבסולוטי כי כספי הפיקדון יוחזרו לדייר או ליורשיו", מסביר הס, "אך במקרה והחברה שמפעילה את הקומפלקס מתפרקת, לא ניתן יהיה לפנות את הדייר. רישום הערת האזהרה מקנה לדייר הגנה בגין הפרה של כל תנאי העסקה שנחתמה".
עם זאת, מוסיף הס: "בהנחה שבית הדירות נבנה על קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, המחזיק ברוב הקרקעות במדינה, יתעוררו קשיים טכניים ברישום הערת האזהרה. כפתרון, יש לדאוג כי החוזה כולל הסכמה של בעלי המבנה לרשום את הערת האזהרה, תוך הענקת ייפוי כח לביטולה על ידי עו"ד שמונה כנאמן, או אפילו רישום שיעבוד לטובת הדייר במשרדי רשם החברות".
דרך פעולה נוספת באמצעותה יכול הדייר להבטיח את כספו היא ערבות בנקאית, הנושאת עלות כבדה של כאלף שקל בחודש. לרוב, עלות הערבות נופלת על הדייר, הנדרש לשלם גם עבור מכלול ההוצאות הכרוכות בשהייתו בקומפלקס.
"אמנם, מדובר בכלי משפטי יעיל מאוד המבטיח את זכויותיו של הדייר, אך מטבע הדברים, בשל העלויות המשמעותיות שכרוכות בשימוש בו, נוטים מרבית הדיירים שלא לבחור בו", אומר הס. לדבריו, העלות הכבדה היא רק אחת מהמגרעות של הערבות הבנקאית, שאיננה מבטיחה זכויות אחרות של הדייר מלבד החזרת הפיקדון במקרה בו פרש מהקומפלקס או הלך לעולמו.
התשלום הכבד ביותר המוטל על הדייר הוא דמי האחזקה, המגיעים בממוצע ל-5,000 שקל בחודש, עבור סל השירותיים בקומפלקס. לרוב, ובניגוד לנעשה בבתי אבות, תשלום דמי האחזקה לדיור מוגן לא כולל הוצאות בגין מזון, כביסה ותרופות. בחלק מהמתקנים הדייר אף נאלץ לשלם עבור צריכת החשמל, דמי אחזקה לקו הטלפון ותשלומים נוספים.
לעיתים חוזה הדיור כולל סעיפים לא ברורים לגבי השירותים שאינם כלולים בדמי האחזקה, המוצעים לדיירים תמורת תשלום נוסף. "לא אחת נדרש הדייר לשלם סכומים גבוהים מאוד בגין שירותי כביסה, תמיכה בניקיון וארוחות במסעדה שנמצאת בקומפלקס", אומר הס, "בלי שהיה מודע לכך ששירותים אלו היו כרוכים בתשלום נוסף".
מצב זה אינו נסתר מעיני בית המשפט, שקבע כי בנוגע לשירותים סיעודיים מוטלת החובה לציין את המחיר המבוקש בגינם. כמו כן, זכותו של הדייר (וחובתו כלפי עצמו) לברר מבעוד מועד את עלות והיקף השירותים המוצעים לו, ומומלץ כי יוסיף להסכם נספח ובו תעריף עלויות של שירותים נלווים.
מאחר שבעל הקומפלקס יסרב להתחייב שלא להעלות את התעריף ולעדכנו בגין התייקרות התשומות והשינויים במדד המחירים, הרי שמומלץ להגביל את שיעור העלאת התעריף באופן שלא יחרוג מאחו־ זים מסוימים בכל שנה, בהתחשב גם בשיעור האינפלציה במשק.
מסכת גילוי המוקשים מאלצת לבחון את החוזה, גם באשר לטיב השירותים שנכללים במסגרת דמי האחזקה. כך למשל ישנם חוזים הדורשים מהדייר לשלם סכום נוסף אם עבר רף מסוים של צריכת חשמל. על מנת שלא לגלות מאוחר מדי שהשירות במסגרת דמי האחזקה לא מספק, יש לבחון לעומק את הסעיפים הנוגעים להשתתפות בחוגים, שימוש בחדר טלוויזיה, ביצוע תיקונים כתוצאה מבלאי סביר, שימוש במועדון בריאות וכושר, ניקיון יחידת הדיור, ארנונה ומים, היטלים שונים (כמו היטל הבצורת) וביטוח המבנה.
חרף העובדה כי שיעור דמי האחזקה קבוע בחוזה, הרי שלא אחת מקפיצים בעלי הקומפלקסים באופן חד-צדדי את גובה התשלום, ומנצלים סעיפים נסתרים המצויים בחלק מהחוזים המאפשרים להם לעשות זאת. "במקרה זה לרשות הדייר עומדת קביעה של בית הדין, שמבהירה כי עסקינן בסעיף מקפח, המחייב את אישור רואה החשבון כל אימת שמבקשים להעלות את דמי האחזקה מעבר לעליית המדד",
מסביר הס.
מעבר לדיור מוגן הוא צעד משמעותי וחשוב, הדורש בחינה מדוקדקת של החוזה, אך חשוב לא פחות לבדוק את הנכס עצמו, ובעיקר את רמת השירותים הרפואיים הניתנים במקום. כך למשל עשויים הדייר העתידי ובני משפחתו לגלות כי מאחורי צמד המילים "השגחה רפואית" מסתתר לעתים לא יותר מאיש אחזקה שעבר קורס החייאה במד"א.
"לצערם של דיירים רבים, חרף צורכם המשמעותי בסיוע רפואי נגיש, מעת לעת מתברר כי ההבטחה של מפעילי הקומפלקס להושיט להם סיוע רפואי מקצועי היא לא יותר מאחיזת עיניים", אומר הס. "צריך לברר באופן מעמיק אם קיים במסגרת הקומפלקס רופא זמין לשירות הדיירים, ובכל מקרה, מה העלויות הכרוכות בקבלת סיוע רפואי". שילוב של עבודת רגליים עם עבודת עיניים, המתעכבת על "האותיות הקטנות", תבטיח מעבר קל יותר לדיור מוגן.
נא להמתין לטעינת התגובות
