בשוק הנדל"ן בישראל אין בועה
השימוש במושג, המושאל מארה"ב, אינו מתאים לישראל בה לעליית מחירי הדירות יש הסברים כלכליים הגיוניים. בעשר השנים האחרונות נבנו בשנה כ-5,000 דירות פחות מהכמות המבוקשת
המושג "בועה" נועד לתאר מצב של יצירת ערך ריק מתוכן, שנבנה במנותק מהמתרחש בשוק. "בועת הנדל"ן" נולדה סביב משבר שוק המשכנתאות בארה"ב. מקורו של המשבר היה פיננסי - תוצאה של חלוקת משכנתאות במימון גבוה לרכישת בתים לכל דורש, מבלי להתעכב על יכולת ההחזר של הלווים.
המציאות הזו יצרה שוק דינמי מדי, שבו עברו הנכסים מיד ליד במהירות שיא ומחירם זינק, ללא קשר ליכולת ההחזר של הלווים או לצורך האמיתי של השוק בדירות. אותה תעשייה הצמיחה עסק משגשג של מכשירים פיננסיים נלווים. קלות הדעת של הבנקים והיעדר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא הביא לקריסה רבתי ולצניחה של מחירי הנדל"ן - התפוצצות הבועה.
ובחזרה לישראל: כאן, בשוק המקומי, חלחלה לתודעת הציבור הפרנויה מתרחיש הבלהות של להתעורר בוקר אחד ולגלות שהדירה, זו שרכשת לפני חודש, שווה היום חצי ממה ששילמת עבורה. עליית מחירי הדירות בשנתיים האחרונות הזמינה באופן כמעט טבעי את השימוש במושג "בועה" - שכן "כיצד ייתכן שדירה מוזנחת בת 2 חדרים בתל-אביב תעלה כל-כך הרבה כסף?", שאלו כולם.
אולם כדי להסתכל על המצב במבט מפוכח, צריך להביא בחשבון כמה נתונים לגבי השוק הישראלי: עליות המחירים של השנתיים האחרונות הגיעו אחרי כמעט 10 שנים של ירידות
מחירים או קיפאון בחלק מהערים. בראייה רחבה יותר הן יכולות להתפרש כ"תיקון" כלפי מעלה.
בכל אותן שנים המשיך השוק לייצר, מדי שנה, ביקוש לכ35- אלף דירות. אותו ביקוש נענה באופק חלקי, ומדי שנה נוספו לשוק רק 30-27 אלף דירות חדשות. בנוסף, מאז 2005 עלה המשק הישראלי על נתיב של צמיחה, אחרי תקופת מיתון - מה שהחזיר ישראלים רבים לשוק, ובהם גם משקיעים.
אם לא די בכך, ההפרדה הגסה בין אזורי ביקוש לפריפריה, במדינה קטנה כמו ישראל, יצרה לחץ רב בשוק הנדל"ן של ערי המרכז. כל אלה יצרו קרקע נוחה לעלייה בביקוש וכתוצאה מכך לעליית מחירים.
ב2009- נמכרו בישראל כ118- אלף דירות (חדשות ויד שנייה), רובן המוחלט לצורך מגורים - צורך ממשי ותמים בקורת גג. הריבית הנמוכה על המשכנתאות, שנבעה מהורדת הריבית במשק, שיפרה גם היא משמעותית את הכדאיות שברכישת דירה - אולם אין משמעות הדבר שהבנקים ריככו את מדיניות האשראי עבור הרוכשים (רבים מהם טוענים שהבנקים אף הגדילו את מרווחי הסיכון).
שאלת מחירי הדירות היא חשובה וראוי שתעסיק את הציבור. נכון שאין להתכחש לכך שבמקומות מסוימים קיימות "מובלעות" שבהן המחירים מופרזים, אולם הן לא בבואה של כל שוק המגורים. אנחנו נמצאים בשוק פשוט וקטן, שהתהליכים והמגמות בו איטיים. לכן מומלץ לנשום עמוק, להיפטר ממושגים היסטריים כמו "קריסה" ו"בועה" ולחזור למושגים כלכליים מתונים כמו "ירידת מחירים" או "עליית מחירים". את הפאניקה תשאירו לעיתונים.
נא להמתין לטעינת התגובות
