איפה כדאי לקנות דירה בתל אביב

אם חשבתם שקניית דירה בתל- אביב תישאר לעולם בגדר חלום - טעות בידכם. מתברר כי יש בעיר שכונות ישנות בעלות פוטנציאל השבחה גבוה, שמחירי הדירות בהן עדיין שפויים.

עידו אפרתי |  הוסף תגובה הדפס כתבה כתוב לעורך שלח לחבר
הביקוש הרב לנכסים ועליות המחירים בתל - אביב בשנתיים האחרונות העניקו לעיר מעמד של “עיר בלתי חדירה” - עיר נכספת שרכישת נכס בה היא בגדר משאת נפש רחוקה.

 ואכן, קשה להתווכח עם עליות של עשרות אחוזים בדמי השכירות, ועם מחירי דירות שכבר חצו בשנה האחרונה את רף ה-100 אלף דולר לחדר.

עם זאת, מאחורי הכותרות המסנוורות בעיתונים וסקירות הנדל”ן המרתיעות על מחירי הנכסים בתל- אביב מסתתר שוק נדל”ן רב גוני, הטומן בחובו גם מתחמים “בתוליים‭,”‬ שעדיין לא הגיעו למיצוי ומחכים למשקיעים בעלי מעוף ואורך רוח. בשוק נדל”ן מתפתח משתלם, לעתים, להיות זה שעושה את הצעד הראשון.
מובלעת זולה בצפון היקר

מצדן המזרחי של השכונות צהלה, רמות צהלה, רמת החי”ל ומתחם קריית עתידים נמצאת שכונת נווה שרת. זוהי שכונה שקטה בצפון העיר, שבדומה לשכנותיה נהנית מקרבה לצירי התנועה הראשיים, למתחם היי טק תוסס, לפארק גני יהושע ולאוניברסיטת תל אביב. למרות כל אלה, מחירי הנכסים בשכונה רחוקים ממחירי הבתים הפרטיים בשכונות הקרובות.

"מדובר בשכונה ותיקה ומיושנת, המתאפיינת בבנייני רכבת ארכאיים - שנבנו ברובם על ידי חברת עמידר בשנות ה-‭.60‬ השכונה ממוקמת על אחת הקרקעות היקרות ביותר במדינה - כמו שכונה מירוחם התקועה בלב הצפון היקר של תל אביב‭,”‬ מסביר מנכ”ל רשת הנכסים רילטי אקזקיוטיב, יוחנן אס.

המחירים בשכונה אכן נחשבים לנדירים כשמדובר בצפון העיר: בשכונה ניתן למצוא דירות 3 חדרים במחיר ממוצע של כ- 22 אלף דולר, ודירות 2-‭2.5‬ חדרים ב-160-170 אלף דולר.

"זה יכול להיות להיט נדל”ני להשקעה או לזוגות צעירים‭,”‬ טוען אס, ומוסיף כי אף שמדובר בדירות שיכון, מצב הנכסים בשכונה סביר, ובשנים האחרונות יותר ויותר אנשים קונים דירות ומשפצים אותן.

 "גם השכונות הסמוכות, רמת החי”ל וישגב, היו פעם שכונות מצוקה והפכו לשכונות קוטג’ים‭,”‬ מסביר אס, "אני מעריך שלנווה שרת יש סיכוי גבוה להתפתח ולשנות את אופייה ב- 3-5 השנים הקרובות, כחלק מתהליך טבעי המתרחש בשכונות ישנות באזורי ביקוש. מיותר לציין שמבחינה נדל”נית יש לנכסים בשכונה פוטנציאל השבחה גבוה ביותר‭.”‬


 בעבר היתה לעירייה תוכנית לבנות גשר שיחבר את חלקה המזרחי אל צדו המזרחי של איילון לשכונת ביצרון, אך תוכנית זו מעולם לא יצאה לפועל. השכונה הקטנה המקיפה את השדרה היא אולי אחרונת השכונות התל אביביות הנמוכות.

לא יעבור זמן רב עד שהיזמים ישתלטו עליה בשל מיקומה האסטרטגי, הסמוך לנתיבי איילון, דרך בגין, קניון עזריאלי ורחוב קרליבך. אף שהשכונה אינה בגדר תגלית חדשה לגמרי, מחירי הנכסים בה עדיין רחוקים מלמצות את הפוטנציאל שלהם.

"הביקושים לדיור בשכונה הולכים וגדלים בשנתיים האחרונות, ורמות המחירים בה מגיעות כבר ל-‭2,000‬-‭2,500‬ דולר למ”ר. כך למשל, מחיר דירות שני חדרים נע בין 120 ל-150 אלף דולר‭,”‬ מסבירה עליזה כהן, הבעלים והמנהלת של רשת התיווך רשף נכסים.

מחירי השכירות בשכונה נעים בין 550 ל- 650 דולר לדירת 2 חדרים, ו- 700-800 דולר לדירת 3 חדרים.

מבית מלאכה לדירת לופט

 אמנם בשנים האחרונות ניתן למצוא דירות לופט בעלות חלל אחד מרווח במגדלי היוקרה, אולם בעבר ניתן היה למצוא אותן בעיקר באזורי תעשייה. מדובר בחללים גדולים שעברו הסבה מבית מלאכה באחת הקומות הגבוהות לדירת רווקים משודרגת ומושקעת, המשקיפה על נוף אורבני.

בתל- אביב החלו לצוץ דירות כאלה בשכונות פלורנטין ובבנייני תעשייה לצד נתיבי איילון כבר לפני כעשור, אולם לאחרונה צצו דירות הלופט גם ברחובות הקטנים שלצד רחוב המסגר. המשקיעים רוכשים חללי תעשייה בשטח 50- 80 מ”ר במחיר של כ- 1,000‬ דולר, ומשקיעים ‭1,000‬ דולר נוספים למ”ר לעבודות שיפוץ. התוצאה היא דירת לופט יוקרתית הממוקמת במרכז תעשייתי.

מה לא נכתב או נאמר על רחוב אלנבי? הרחוב שהוקם ב- 1911 בשם “דרך הים” ונחשב לאחר הרחובות החשובים בתל אביב. יזמים רבים החלו לגלות עניין רב ברחוב, בין היתר בשל הבניינים הייחודיים שבו, המיועדים לשימור ולשחזור.

רק לאחרונה רשם היזם אריה פרידמן רווח של יותר ממיליון דולר בתוך חודש כאשר מכר את בית עמנואל טובים באלנבי 11 ב-5 מיליון דולר ליזם איל אנקורי, לאחר שרכש אותו ב -3.2‬ מיליון דולר.

"מדובר ברחוב שיהיה שדרות רוטשילד הבא", טוענת כהן, "בעתיד תעבור ברחוב הרכבת הקלה בחלק העילי שלה - וקווי האוטובוס, למעט אחד, לא ייסעו יותר ברחוב. השילוב הזה של רחוב רחב בלי פיח של אוטובוסים עם בתים לשימור יהפוך את הרחוב למבוקש. אני מעריכה שבהמשך יתחלפו בתי העסק המפוקפקים בבתי עסק חדשים ובבתי קפה, וכל בניין לשימור ברחוב יהפוך לפנינה. הביקושים יעלו, ורמות המחירים יגיעו לרמות המחירים בשדרות רוטשילד‭.”‬

כיום רמות המחירים ברחוב הן ‭2,000‬- ‭2,500‬ דולר למ”ר בנוי, ומשתנות בהתאם לייחודיות הנכס ולייעודו.

מתיחת פנים

זה היה רק עניין של זמן עד שהשכונות מעברו המזרחי של נחל איילון ייכנסו גם הן למשחק. מדובר ב-3 שכונות: נחלת יצחק, ביצרון ויד אליהו. שכונת ביצרון, שבה נהנים מגישה נוחה מאוד למרכז העיר, היתה הראשונה לעורר עניין בקרב רוכשי הדירות, והביקוש לדירות בשכונה גבוה מאוד כיום.

השכונה נהנית מקרבה לנתיבי איילון, לתחנת הרכבת, למרכז עזריאלי ועוד. שכונת ביצרון ושכונת יד אליהו הדרומית לה הן שתי שכונות שקטות ומלאות צמחייה, המאופיינות בבתים ישנים בני3-4  קומות, שחלקם בנויים כדירות שיכון או כקומפלקס דירות בצורת ח’ שבמרכזה רחבת דשא.

לדברי מנכ”ל רילטי אקזקיוטיב, “האזור מאופיין בנכסים קטנים בני 60-90  מ”ר, שמחיריהם נמוכים ב-‭25%‬-‭30%‬ מהמחירים במרכז תל אביב‭.”‬ כך למשל, דירת 3 חדרים ביד אליהו עולה כ- 250 אלף דולר.

“השכונה מתרוממת‭,”‬ טוען אס, “היא עוברת מתיחת פנים, והיא זולה יותר מגבעתיים ואטרקטיבית יותר מרמת גן. אני מעריך שהמחירים בה יזנקו ב- 20%- 30% בתוך כמה שנים‭.”‬ לאחרונה נכנסה לתמונה גם נחלת יצחק מצפון, המאופיינת בבתים נמוכים ובבנייני משרדים.

אזור נוסף המתגלה כאטרקטיבי הוא האזור מדרום מזרח לתחנה המרכזית. לדברי עליזה כהן מרשף נכסים, יש באזור כמה מגרשים שקיבלו תוכנית בניין עיר לבניית משרדים בהיקף עשרות אלפי מ”ר. רמות המחירים במתחם כיום: ‭1,000‬- ‭1,200‬ דולר למ”ר.

שדרוג האזור שליד גן החשמל הביא לעליית מחירים כמעט מיידית ברחובות החשמל, ברזילי, מקווה ישראל ולבונטין. המחיר ברחובות אלה, שעד לאחרונה אכלסו בעיקר עובדים זרים, כבר עלה מ-‭2,500‬ דולר למ”ר ל- 5,000‬ דולר למ”ר, וקשה כיום למצוא ברחוב דירת 3 חדרים במחיר נמוך מ- 300 אלף דולר. תהליך זה עשוי להגיע גם לשכונות סמוכות כמו פלורנטין, שטרם הגיעה לשיא.

שכיית חמדה

על שכונת נווה שאנן עדיין מוקדם להמר כהצלחה בטוחה, אולם יזמים כבר החלו לגלות בה עניין, ולאחרונה אף נרכש קומפלקס הדירות ברחוב הפין ‭,1‬ המשמש כיום כמעוז של זונות ונרקומנים. חברת בהרי יזמות מקימה ברחוב י.ל פרץ פרויקט מגורים בן 70 דירות בשם “גרנד סוהו‭,”‬ המציע דירות של ‭2.5‬ ו-3 חדרים.

הפרויקט כולל שומר בלובי, הנמצא שם 24 שעות, וחברת ניהול. מחיר הדירות: החל ב- 705 אלף שקל. בנוסף, ניתן למצוא דירות ישנות במחירים מגוחכים של 100 אלף דולר ואף פחות מכך.

ההתעניינות כיום מגיעה בעיקר מיזמים המעוניינים להחזיק בקרקע מתוך ראייה לטווח ארוך. הסיכוי להשכיר דירה במחיר גבוה בשכונה הוא אפסי. השכונה צריכה לעבור עוד כברת דרך, וההשקעה מיועדת בעיקר למשקיעים עם עצבים של ברזל.

שכונת כרם התימנים היא שכונה ציורית בתל אביב שרבים יודעים להעריך את מיקומה, בייחוד לאחר שעברה מתיחת פנים שכללה ריצוף מחדש, התקנת תאורה וגינון. לטענת אס, פיתוח השכונה, עם מיעוט הנכסים במרכז העיר, יביא לעלייה נוספת של מחירי הנכסים בה. הוא מציין כי "השכונה נטועה בפאתי שוק הכרמל, מתאפיינת בבתים צמודי קרקע וממוקמת קרוב מאוד לחוף הים. מדובר באזור שיכול להתפתח ולהפוך לשכיית חמדה, בדומה לשכונת נווה צדק".

היכנסו לעמוד הפייסבוק החדש של מעריב

תגובות

טוען תגובות... נא להמתין לטעינת התגובות
מעדכן תגובות...