איך בונים פרויקטים באמצעות קבוצות רכישה
למרות תקנות המס החדשות, בניית פרויקטים באמצעות קבוצות רכישה עדיין משתלמת - ועדיין פופולרית . על אף הפגיעה ברווחיות, בקבוצות טוענים: "אנחנו עדיין זולים ב20%- מהיזמים"
את העיתונים גדשו מודעות המחפשות אחר חברים להקמת קבוצות רכישה, ורבים הצטרפו לאחת מהקבוצות שהוקמו מפה לאוזן.
החיסכון הגדול בבנייה באמצעות קבוצת רכישה מבוסס על נטרול פונקציית היזם בשרשרת הבנייה ועל חיסכון בהוצאות נוספות, כגון פרסום ויחסי ציבור. בנוסף נהנים חברי הקבוצה מקיצור דרך במיסוי, שנקרא "עיסקה מפוצלת." לפיו, החברים רוכשים את הנכס בנפרד, כאדם פרטי ולא כיזם.
כל אלה העניקו לחברי הקבוצה הטבות מיסוי משמעותיות, שבאו לידי ביטוי במע"מ בגין הקרקע, אגרות בנייה, היטלי פיתוח, מס רכישת קרקע, רווח יזמי, וכן פטור ממס הרכישה בגין דירה מוגמרת.
הקלות המס הללו איפשרו את מכירת הדירה במחירים נמוכים בעשרות אחוזים מהמחיר שמציעים הקבלנים הממוסדים. "במקרים רבים ההוזלה היתה עד כ15%- לעומת דירה רגילה שנבנתה על-ידי יזם, כלומר 30 אלף דולר הוזלה על דירה שעלותה בשוק כ300- אלף דולר," מסביר רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
מי שנלחם כל הדרך בתופעת קבוצות הרכישה הם באופן טבעי הקבלנים והיזמים, שפעילות קבוצות הרכישה מהווה עבורם תחרות שהם לא יכולים לעמוד בה מבחינת רמות המחירים בפרויקטים. כמו כן, הקבלנים טוענים כי המחיר הגבוה שמשלמות הקבוצות על מרכיב הקרקע משפיע גם עליהם.
בהתאחדות הקימו סערה תקשורתית סביב הנושא ופנו לרשויות המס, בטענה כי הבנייה באמצעות קבוצות רכישה פוגעת בזכות היסוד של הקבלנים לעסוק בייזום בנייה ומקימה "חומות מס" בפני הקבלנים, המונעות מהם התמודדות בתנאי תחרות הוגנים ושוויוניים.
חשוב לציין כי בנייה באמצעות קבוצת רכישה נחשבת בעיני החוק ללגיטימית. הבעיה מתחילה כאשר מתעורר החשד כי לא מדובר בקבוצה אמיתית, אלא ב"יזם צללים" שפועל במסווה של קבוצה. לדברי מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, "לקבוצות הרכישה יש יתרון מובהק במכרזים, בכך שהן יכולות להרשות לעצמן להגיש הצעות גבוהות יותר על חשבון הטבות המיסוי שמהן הן נהנות. בנוסף, הורדת מחירי הדירות פוגעת בתחרות בענף."
ביוני האחרון החליטו ברשות המסים לשים סוף לחגיגה, במסגרת המלחמה ב"תכנוני מס לא לגיטימיים". ברשות הוחלט להרחיב את רשימת תכנוני המס החייבים בדיווח. מנהל הרשות, ג'קי מצא, החליט לכלול ברשימה גם את פעילותן של קבוצות הרכישה.
בעקבות כך הפכה הבנייה בקבוצה לאטקרטיבית פחות. בדיקה שערכה אלדר שיווק פרויקטים מגלה כי מארגני קבוצות הרכישה המתארגנות כיום מסתפקים בכ-6% רווח בלבד,המהווים סכנה להשלמת הפרויקטים.
לדברי עמיר שאלתיאל, מנכ"ל החברה ובעליה, בעקבות הכללת העיסקאות של פיצול מכר דירה ברשימת תכנוני המס האגרסיביים המחייבים דיווח לרשויות המס, קבוצות הרכישה חשופות לדרישת תשלום מע"מ על העיסקה לרכישת הקרקע, וכתוצאה מכך מרווחי הרווח של מארגני הקבוצות קטנים.
לדברי חנן שלזינגר, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו-סכסון, שהיה מעורב בעבר בבנייה בקבוצות רכישה, "הקבוצות הצליחו במקומות מבוקשים שבהם מרכיב הקרקע היה משמעותי ואף הגיע בחלק מהמקרים
עד ל50%- ממחיר הדירה.
במתכונת הזו ניתן היה לחסוך עד 8% ממרכיב המע"מ.אם יחויבו הקבוצות גם במע"מ, זה יהיה משמעותי, כיוון שבקבוצת רכישה פריסת התשלומים היא שונה לגמרי - אתה נדרש לרכוש את הקרקע מהונך העצמי כבר בהתחלה כדי שתוכל לקבל ליווי בנקאי."
עם זאת, מובילי קבוצות רכישה טוענים כי קבוצות רכישה עדיין אטרקטיביות. שמעון אייזנברג, מבעליה של רשת התיווך רילטי אקזקיוטיב, מוביל כבר שנים קבוצות רכישה. לאחרונה סיים להקים באמצעות קבוצת רכישה 34 קוטג'ים בשכונת צהלה בתל-אביב. בימים אלה נמצאת קבוצת רכישה נוספת בהובלתו בשלבי הקמה של 24 קוטג'ים מול חופה של ראשוןלציון,
וכן הוא נמצא בתחילתו של פרויקט להקמת 45 יחידות דיור נוספות במושב אבן-יהודה שבשרון, גם כן באמצעות קבוצת רכישה.
"אנחנו עדיין מגיעים לפערים של 20% מול היזמים," מסביר אייזנברג. לדבריו, החלטת רשויות המס לחייב את הרוכשים במע"מ לא פגעה באטרקטיביות של הבנייה בקבוצה.
הוא טוען, כי "מחירי הקוטג'ים שבנתה הקבוצה בשכונת צהלה עומדים על 580 אלף דולר, בו בזמן שבאותו המתחם נמכרים קוטג'ים במחירים של 700 אלף דולר ויותר. בראשון-לציון שילמו הרוכשים עבור קוטג' על הים 430 אלף דולר, בזמן שיזמים אחרים מכרו את הבתים בסכומים של 530-510 אלף דולר.
נא להמתין לטעינת התגובות
