להפריט את ועד הבית
דיירים רבים מבקשים לחסוך את הזמן והטרחה שבאחזקת הבניין המשותף, ושוכרים חברות לניהול המרחב הציבורי. אלא שאת סכסוכי השכנים עלולים להחליף עימותים משפטיים עם החברה עצמה. איך להתנהל מולה וכיצד להפסיק את ההתקשרות עימה? מדריך
הסוג הראשון של שירותי הניהול הוא חברה שמגיעה יחד עם הנכס ומהווה חלק מהחוזה עם הקבלן שבנה את הפרויקט. פעמים רבות הסדר זה מבטיח שמירה על סטנדרטים מסויימים של ניקיון, גינון, תחזוקה ושמירה, אלא שלמעשה בטווח הזמן הארוך הדיירים אינם מחויבים להישאר קשורים בחברת הניהול.
"אפשר למצוא חברות ניהול שמספקות פרנסה לבן של הקבלן. זה לא חייב להיות רע שחברה שקשורה אליו באופן אישי, מספקת את השירותיים בתקופה בה הבניין כבר עומד, אבל הדיירים צריכים להיות ערים לכך שהם אינם שבויים של חברת הניהול אלא לקוחות שלה. בהחלטה של רוב הדיירים ניתן להחליף את חברת הניהול בכל שלוש שנים", אומר עו"ד רון ברנט, מומחה לדיני מקרקעין בבתים משותפים, שמדגיש כי הכוח עדיין בידי הדיירים.
סוג שני של חברות ניהול, הוא חברות שמגיעות לבקשת הדיירים ומחליפות למעשה את ועד הבית הנתפס על ידי רבים כאנכרוניסטי. "מדובר בתפקיד כפוי טובה, ובהרבה מקומות לא נמצא מי שייקח אותו על עצמו. מי רוצה לדפוק על הדלת ולגבות כסף מהשכנים שלו, לדאוג לתחזוקת המעלית ולהעיר לילדים לא לדרוך על הדשא", אומר ברנט ומציין, "חברת ניהול היא פיתרון שמבטיח בדרך כלל רמה מקצועית גבוהה יותר של אספקת שירותים ובנוסף לכך מונע את חוסר הנעימות הזה".
חברת ניהול נמדדת בסופו של דבר בטיב התחזוק בבניינים אותם היא מתחזקת. כצעד ראשון לאחר שוועד הבית הזמני ייפה את כוחכם ולאחר שהרכבתם רשימה של חברות ניהול פוטנציאליות, מומלץ לבדוק את טיב העבודה של המועמדות הפוטנציאליות דרך הרגליים.
פרמטר נוסף אותו כדאי לשקול בבחירת חברה, הוא היציבות והוותק שלה בשוק. חברה שקיימת מספר שנים, איננה עסק ארעי או חדש שעתיד לקנות ניסיון על גבכם או להיעלם במפתיע. בחרתם חברה? לא מדובר בחתונה קתולית ולפיכך בחוזה כדאי לעגן את זכותכם להפסיק את ההתקשרות עם החברה במקרה והשירותים אינם לשביעות רצונכם. החברה עשויה להתעקש על התראה מראש - פרק זמן של חודשיים הוא סביר במקרה כזה, וצפוי להספיק להתארגנות של כל אחד מהצדדים.
רוב חברות הניהול מספקות שירותי ניקיון וגינון, אך יתכן ותבקשו לשכור חברה המתמחה גם בשיפוצים, שמירה, תחזוקת מעליות וציוד מכני. בדרך כלל החברה תמהר להצהיר כי היא מסוגלת להעניק כל שירות אותו תבקשו, אך יש לוודא כי היא אכן סיפקה שירותים אלו בעבר בבניינים קודמים. "מוניטין וניסיון הם משתנים חשובים ביותר, אך בכדי לוודא שמדובר בשירותים ברמה גבוהה, מומלץ כי הקשר הראשוני יהיה לתקופת ניסיון לא קצרה, במהלכה יבחן ועד הבית את תפקוד החברה", אומר ברנט.
לדבריו, "מומלץ כי תקופת הניסיון תעמוד על כשישה חודשים. הסיבה לכך היא כי בפרקי זמן קצרים יותר, עשויה החברה לעשות מאמץ מיוחד, בו היא תתקשה להמשיך למשך תקופת זמן שכזו".
ההתקשרות עם חברת הניהול איננה הסוף אלא רק ההתחלה. כעת יש להתחיל ולנהל את חברת הניהול. ראשית יש להסדיר את אופן התשלום והגבייה. ככלל, חברת הניהול לא אוהבת להתעסק בגבייה, אך האינטרס של הדיירים הוא כי גביית התשלום תיעשה על ידי החברה מול הדיירים עצמם, ולא מול ועד הבית שצריך לשאת במטלת הגבייה הקולקטיבית. בנוסף, יש גם להגדיר כי במקרה ולמעלה מ75%- מהדיירים משלמים לחברת הניהול, היא תמשיך לספק את השירותים ולא תיסוג מהחוזה ללא ההתראה מראש.
במקרה ודיירי הבניין משלמים כקולקטיב, מומלץ לא לשלם לחברת הניהול בצ'קים דחויים לשנה מראש, אלא אם הצ'קים הוגבלו למוטב בלבד. בצורה כזו, יכולים דיירי הבית להימנע מסיטואציה בה ייאלצו לשאת בתשלומים, במקרים בהם חברת הניהול נאלצה לסיים את פעילותה. "כבר היו מקרים בהם חברת ניהול שצברה חובות, נתנה את הצ'קים של הדיירים לידי הבנקים או הנושים, ובכך כפתה עליהם למעשה תשלומים בגין שירותים אותם אף פעם לא קיבלו", אומר עו"ד שלומי הס המתמחה בדיני חוזים.
בבניינים מורכבים בהם יש גם חדרי כושר ובריכות, כדאי לתת לנושא הביטוח תשומת לב מיוחדת. "טביעה בבריכה או פציעה בחדר כושר, יכולה להוביל לתביעות ולכאבי ראש מיותרים. חברת ניהול לא אחראית, עשויה לא לשלם את הפרמיה, ובמקרה של אירוע ביטוחי, לנסות להפיל את האחריות על דיירי הבית", מבהיר הס.
לטענתו, יש להותיר במקרה זה את רכישת הביטוח בידיו של ועד הבית, בכדי למנוע כאב ראש עתידי. "האחריות בסופו של דבר צפויה להתגלגל בכל מקרה לוועד הבית, וכך לדיירים. זהו אינטרס עליון שלהם לעשות ביטוח, בעוד האינטרס של חברת הניהול הוא לצמצם את הוצאותיה".
במובנים רבים הכנסת חברת ניהול דומה להכנסת דייר לדירה. בדיוק כמו שבעל הבית המשכיר רוצה לוודא כי השימוש שהוא עושה במשאבים ובציוד אותו הוא מעמיד לרשותו יהיה מידתי וזהיר, כך בעל בית, המכניס חברת ניהול, צריך לוודא כי אנשיה אכן מטפלים ומתחזקים את הציוד בבניין.
בניגוד לסטנדרטים של ניקיון שקיומם ידוע וחשוף לעיניהם של כלל הדיירים, הרי שטיפול בציוד יקר - גנרטור החירום של המעלית או המשאבה שמזרימה מים לדודים המצויים על גג הבניין למשל, דורש תחזוקה שוטפת, שהיעדרה עשוי בסופו של דבר לגרום נזק.
לסיכום, ועד בית המעוניין לקחת חברת ניהול, צפוי לחסוך לדיירי הבניין ובעיקר לעצמו כאב ראש וטירדה רבה. עם זאת, אין ארוחות חינם או דרכים עוקפות. חברת ניהול מורידה אמנם חלק גדול מהנטל מכתפי הדיירים, אך היא מחליפה את שורת המטלות שנדרשו מהם, במלאכה המורכבת והעדינה של הניהול. אנשי הוועד לא יכולים לנטוש את משמרתם, אלא צריכים להמשיך ולקחת חלק בבקרה אפקטיבית תוך שמירה של היד על הדופק, ובמידת הצורך, החלפה של ספק השירותים. איש לא יכול להחליף את בעל העניין עצמו.
נא להמתין לטעינת התגובות
